Je huidige woning verkopen en tegelijk een nieuwe kopen betekent twee transacties met elk een eigen tempo. Het is goed te doen, als je vooraf de volgorde, de voorwaarden en de data scherp hebt. In dit artikel lees je hoe je dat aanpakt.
Eerst verkopen of eerst kopen?
Het antwoord hangt af van drie dingen: hoe snel woningen in jouw prijsklasse verkopen, hoeveel overwaarde je hebt en hoeveel onzekerheid je aankunt. Eerst verkopen geeft zekerheid over je budget en een sterke onderhandelingspositie, met als risico dat je tijdelijk zonder woning zit. Eerst kopen geeft rust in de zoektocht, met als prijs een periode van dubbele lasten.
Uit de praktijk
Een stel wilde van een tussenwoning naar een vrijstaande woning in het buitengebied. Dat aanbod is schaars, terwijl tussenwoningen in hun wijk binnen drie weken verkochten. Ze kochten daarom eerst en zetten hun woning op de dag van tekenen in de verkoop. Binnen twee weken was die verkocht, met een opleverdatum die aansloot op de nieuwe woning.
Een gezin met een strak budget deed het andersom: eerst verkopen met vijf maanden opleveringstermijn, zodat ze zonder druk konden zoeken en bij de aankoop stevig konden onderhandelen.
Ontbindende voorwaarden zijn je vangnet in het koopcontract
Een ontbindende voorwaarde geeft je het recht om zonder boete van de koop af te zien als iets niet lukt. Naast de wettelijke bedenktijd van drie dagen zijn er bij kopen en verkopen tegelijk drie voorwaarden die ertoe doen.
Voorbehoud van financiering. Krijg je de hypotheek niet rond binnen de termijn (meestal zes tot acht weken), dan kun je ontbinden. Vrijwel elke verkoper accepteert dit. Laat de termijn aansluiten op wat je adviseur realistisch vindt, zeker als er een overbruggingskrediet bij komt.
Voorbehoud van verkoop eigen woning. Verkoop je je huidige woning niet binnen de termijn, dan vervalt de koop. Verkopers zijn hier het minst blij mee, omdat hun woning weken vastzit aan een koper die kan afhaken. Bij meerdere gegadigden verlies je er vaak de bieding mee. Zet hem dus alleen in als het echt nodig is, en houd de termijn kort.
Voorbehoud van bouwkundige keuring. Je kunt ontbinden als het directe herstel boven een afgesproken bedrag uitkomt, bijvoorbeeld 5.000 euro. Verstandig bij woningen van voor 1990.
Uit de praktijk. Een koper wilde een huis kopen, maar alleen als hij eerst zijn eigen huis verkocht. Drie andere kopers hadden die voorwaarde niet. Daardoor was zijn bod minder zeker voor de verkoper.
Het advies: laat de waarde van je eigen huis bepalen en vraag bij twee banken of je tijdelijk extra kunt lenen. Dan hoef je niet te wachten tot je huis verkocht is.
Een week later bood hij opnieuw, nu zonder die voorwaarde. Hij kreeg het huis, ook al bood hij niet het meest. De verkoper koos voor zekerheid boven een paar duizend euro extra.
Overbruggingsfinanciering en je overwaarde alvast gebruiken
Koop je eerst, dan zit je overwaarde nog vast in je huidige woning. Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening ter hoogte van (een deel van) die overwaarde, die je aflost zodra de oude woning is gepasseerd.
Is je woning nog niet verkocht, dan rekent de bank meestal met 90 procent van de taxatiewaarde minus je hypotheek; is hij verkocht en zijn de voorwaarden verlopen, dan vaak met de volledige verkoopprijs. Je betaalt alleen rente, de looptijd is meestal maximaal twaalf tot vierentwintig maanden. Niet elke bank biedt overbrugging aan, dus laat je adviseur dit uitzoeken voordat je biedt.
Rekenvoorbeeld. Taxatiewaarde 425.000 euro, hypotheek 240.000 euro. De bank rekent met 90 procent: 382.500 euro, dus een overbruggingskrediet van maximaal 142.500 euro. Bij 5 procent rente is dat ongeveer 595 euro per maand. Verkoop je drie maanden na de overdracht, dan kost de overbrugging zo'n 1.800 euro, plus drie maanden je gewone lasten van de oude woning. Daar staat tegenover: rustig verhuizen en geen tijdelijke huurwoning.
Uit de praktijk. Een gezin kocht een nieuwbouwwoning die pas acht maanden later werd opgeleverd. Met een overbruggingskrediet op basis van de taxatie konden ze de aankoop financieren en de verkoopplannen in de maand voor de oplevering. De woning stond vier weken te koop, de overbrugging liep zes weken.
Het moment van de sleuteloverdracht
De overdrachtsdatum bij de notaris bepaalt wanneer je sleutels krijgt en afgeeft. De ideale volgorde: eerst de nieuwe woning passeren, een tot twee weken later de oude. Zo verhuis je op je gemak en lever je de oude woning leeg en schoon op. Beide op dezelfde dag kan ook, maar geeft geen ruimte als er iets misgaat.
Vier afspraken die het verschil maken:
- Opleverdatum als onderhandelpunt. Flexibiliteit in de datum is voor veel kopers meer waard dan een paar duizend euro. Gebruik dat in beide transacties.
- Sleutelverklaring of gebruiksovereenkomst. Eerder klussen of nog een paar dagen blijven wonen kan, mits schriftelijk vastgelegd met afspraken over verzekering en aansprakelijkheid.
- Vooroplevering. Loop de nieuwe woning een paar dagen voor de overdracht na, zodat je op de dag zelf direct kunt verhuizen.
- Buffer in de agenda. Plan verhuizer en klussers niet op de dag van passeren; een vertraging bij notaris of bank komt vaker voor dan je denkt.
Uit de praktijk. Een stel verkocht hun appartement aan een koper die snel wilde, terwijl hun nieuwe woning pas drie weken later beschikbaar kwam. De overdracht ging door, en zij bleven drie weken wonen op basis van een gebruiksovereenkomst. De koper had zekerheid en een scherpe prijs, het stel hoefde niet twee keer te verhuizen.
Kopen en verkopen tegelijk in zes stappen
- Laat je woning waarderen. Je overwaarde en de verkoopsnelheid in je wijk bepalen de volgorde.
- Regel je financiële plaatje. Maximale hypotheek, haalbaarheid van overbrugging en de termijnen van de bank.
- Kies je volgorde. Eerst verkopen bij een krap budget of rustige markt, eerst kopen bij ruime overwaarde en een vlotte markt.
- Bepaal je voorwaarden. Hoe minder voorbehoud, hoe sterker je bod.
- Stem de data af. Opleverdata in beide contracten met een paar weken speling.
- Plan de verhuisweek. Vooroplevering, verhuizer, nutsvoorzieningen en eindschoonmaak.
Samen plannen vanaf de eerste stap
Kopen en verkopen tegelijk wordt overzichtelijk als één partij beide transacties overziet. Wij begeleiden regelmatig verkopers die tegelijk zoeken, en we kennen de termijnen van banken en notarissen in de regio.
Wil je weten welke volgorde bij jouw situatie past? Vraag je gratis waardebepaling aan!
